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21
2016

绝望的100万与买房本时代的渐行渐远

最近有好几位关系近的朋友问我,“目前我手里有100万的闲钱想投资,应该投资什么呢?”我想来想去,这个问题还真让我犯难了。作为一位仅有100万的投资者,设身处地的换位思考,我会有以下顾虑。

过去几年房地产信托大行其道时,而且也处于刚性兑付的时代,闭着眼睛买信托就可以了,每年有10%左右的年化收益,其实是非常舒服的。但现在不行了。其一、信托刚性兑付时代已经结束,很多信托出现了兑付风险,尤其是那些投资在三四线城市的房地产项目;其二、收益率下滑的太明显,此前房地产信托的平均收益率为10-12%,现在的收益率只有7-8%左右,基本上仅能与通胀跑平;其三、即便是这么低的收益率,品牌信托公司的产品也很难买到,因为供应太少了,100万的份额都被信托公司内部人买走了。

那投资一线城市郊区的公寓呢?我的一位白领朋友去年买了顺义南法信地铁站附近的炫立方公寓,50平米左右的LOFT,总价正好100万。但他的投资也面临很多困惑:其一、购买时是期房,交房时间晚,所以有段时间是没有租金收益的;其二、因为是商住公寓,即有办公也有居住,管理相对混乱,进而导致资产价值的上涨空间有限;其三、净租金回报率低。100万的总投资,实际出租的毛租金只有2500元/月,扣除物业费和供暖费,净租金回报率只有2.5%左右;其四、出租难度大,日常的资产管理繁琐,经常需要赶过去陪租客看房。如果委托给链家自如等品牌公司管理,被扒一层皮租金就更低了,而且每年还要一个月的免租期。

那投资二线城市的住宅如何呢?2016年4月份以来,49宗地块分布在14座城市,其中40幅位于二线城市。前4月二线城市土地出让金突破1100亿元,楼面均价同比暴涨180%。土地市场如此表现,房价可想而知。如果我投资二线城市的住宅会有如下几个顾虑:其一、租金回报率如何?二线城市的房价上涨预期,一定是有大量类似于我这样的中产阶级投资者进入,而且是非自用需求。如果仅仅是单边价格上涨,租金没有同步上涨的话,实际投资收益是不理想的;其二、因为不在同一座城市,日常管理资产就会很不便捷;其三、也是最大的顾虑,再转手的流动性差,往往会陷入有价无市的尴尬境地。

那投资股票呢?这个不多说了,说起来都是泪。去年我在四千多点入市,到现在为止本金损失一半。深度套牢,真的相信了那句老话:炒房成房东,炒股成股东,泡妞成老公。长期持有,准备传给下一代。

那投资一线城市的住宅呢?这个也不多说了。一方面限购,没有购房资格,为了投资离婚不值当;另一方面,100万支付首付都不够。

那投资P2P呢?从未投资过,也从未相信过。原因很简单,不符合常识。

那到底应该投资什么呢?说实话,我自己也没有想清楚。但我清晰的知道想要什么样的产品?有如下几个标准:

第一、基础资产要足够安全,最好是北京、上海核心区域的优质写字楼资产。不仅租金回报率高,而且容易出售。

第二、最好每年有5%左右的分红。类似于银行理财产品,每年有少量的分红。所以,一定是带租约的资产。而且,最好是品牌租客。

第三、要省心,由专业的资产管理机构负责日常的资产管理,出租、出售等。投资人只需投钱和分钱即可,不需要额外投入精力。

第四、投资回报率最好能超过10%,当然,12%就更理想了。重回信托高收益的时代。

第五、投资门槛要低,100万就可以参与。

从2010年开始从事地产并购基金以及金融产品设计工作,我一直有一个想法是能否设计出一款更接近国外标准版REITs,但更符合国内投资者习惯的产品,真正的让不动产动起来,让财富分配更公平。

国内投资者对不动产有着根深蒂固的偏好,因为我们是世界上最早的定住民族,详见中国著名历史学家翦伯赞先生撰写的《先秦史》。China这个词除了中国的意思之外,还有“瓷器”之意。先有了定住民族,才有可能有瓷器。所以,祖祖辈辈告诉我们不动产对中国人的重要性。过去很多年,我们不停的购买房本。

但是,购买房本不好的地方也显而易见。一方面,房产交易中税务漏损很严重,尤其是写字楼交易的土地增值税;另一方面,资产管理也很麻烦,到手的租金回报率不高。

所有金融产品的创新,一定是基于市场痛点的真正满足。如何既能实现最小化的税务漏损,又能有稳定的派息收益率,又能100%合规,又能安全、省心。

我们相信,投资房本的时代将渐行渐远,而投资房地产基金份额的时代已扑面而来。

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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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