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2017

承压下的北京写字楼与高度分散的经纪生态

作为一家专注于北京写字楼市场的大数据团队,牛办(www.51nban.com)实时监控了北京2,300栋写字楼的租金变化及空置情况。透过观察各个市场参与方的行为轨迹,我们对北京写字楼市场的判断从未如此悲观。

从大业主楼盘而言,过去很长一段时间,核心区域大业主楼盘的招商人员或者物业人员往往都是牛气冲天。因为他们控制着房源,有房源就有佣金。所以经纪人返佣也好,点头哈腰也罢,想尽办法与这些大业主的招商人员建立合作关系。同样,招商人员也很聪明,他们会选择有信任基础的合作中介。在业主方市场中,这个逻辑非常流畅,并且屡试不爽。

但最近写字楼整体的供需情况发生了很大逆转,从市场供给而言,有三重力量在发挥作用:第一、中国尊单项目供应量接近200万平米,它无疑会快速拉升CBD核心区域的空置率。即便中信地块的面积是自用,那也是从其他楼宇搬到中国尊,变相也是在释放供应量。更好的位置、更优的硬件,性价比显然更高;第二、北京市政府搬迁至通州,原先各个委办局自用的面积迟早会涌入市场,这部分面积高达500万平米。开发商和地产基金都在琢磨着吃这块蛋糕,无论如何,它会冲击市场;第三、很多央企规划期内会外迁至雄安,东二环有一排原先央企自用的写字楼是否会涌入市场?北京很多楼宇都在央企名下,这些资产如果出售可能会面临国有资产流失的拷问,(无论销售价格是多少,这种顾虑都不会消减)但常规的出租资产管理应该是没有问题。从需求的角度而言,外资大租客往往被五大行把控,但这部分租客的需求在明显下降;内资租客中的微创企业,它们是联合办公的菜;租赁面积在300平米上下的租客是目前市场的主力,这类租客相对稳定,已经跨过了创业企业的易死期。简言之,在经济整体不振的大背景下,需求端相比前几年低迷很多。

于是我们看到了这样的现象:IFC作为长安街旁边传统的甲级写字楼,代理佣金已经从1个月最高提升至2.2个月,他们已经是市场敏感度非常高的业主了,并且有务实的应对措施;英皇集团中心甚至将佣金提升至了3个月;双子座大厦为了锁定一个5年期的租客,愿意给更长的免租期;新街高和中心近期花费了很大精力去拜访经纪公司,拓宽渠道网络。我们清晰的看到这样的发展态势:CBD片区的楼宇首先是提高佣金;之后是提高免租期;再之后便是租金下滑。

我从2010年开始从事商业并购基金的工作,从投资、募资到金融产品设计,每一个环节都有一线的实操经验。过去几年我们擅长讲物业满租之后的故事,从经营性物业贷到CMBS,从私募REITs到准REITs。但你会越来越清晰的发现,搭建交易结构图、做测算不是根本的难点,真正的难点在于如何把物业租满,没有租金任何金融产品都是空中楼阁。所以,如何实现出租、实现品牌租客的出租,便成为业内的天字号问题。很多人都在搜寻所谓的商业地产风口,其实没那么复杂,谁能解决行业内最基本的需求,谁就是那头猪。

大家不妨再深入思考这个问题。租金背后是租客;租客背后是经纪人;经纪人背后是经纪公司。换言之,谁能服务好经纪公司,谁就能在市场中站出来。

我们再进一步追问。北京写字楼市场中的经纪生态是怎样呢?2016年全北京写字楼的总佣金额大约是25亿元;从事写字楼出租的经纪人约2万人,但超过50人的专职做商办的经纪公司不超过20家;在市场一线活跃期超过3年的经纪公司约为300家。远行去年600位经纪人,毛佣金收入约1亿元,这已经是行业排名第一的经纪公司了,但也仅占4%的市场份额;企小秘有200位经纪人,去年佣金收入为5,000万,仅占市场份额的2%;DTZ、CBRE、JLL走精英化路线,20-40人的团队一年可斩获2,000-4,000万佣金,人均产出相对更好,但总体而言市场占有率也是寥寥,并且外资客户的市场趋势也在下滑;瑞宇、中原、京东联行、京城地产、宏达联行、宏成行等也都是市场中的重要参与者,但区域性特征非常明显,瑞宇聚焦于望京片区,主做望京SOHO;宏达联行是金融街之王,与金融街管委会有深度合作,形成了天然的租客拦截堤坝;京城长期坚守在CBD万达片区,可谓固若金汤。

如果用最简单的语言总结北京的经纪生态特点,主要有以下三点:第一、商办领域的链家还没有出现,市场份额高度分散;第二、区域特征明显,仍处于诸侯割据时代;第三、暂未被互联网化,或者说租客端互联网不景气。

前两点相对容易理解,第三点我再解释一下。我们清晰的看到过去几年互联网主要清洗的行业是送餐、打车等行业,这些行业有三点特征:高频、客单价低、交易链条短;而商业地产租客端恰恰相反,写字楼租赁是一个超低频的生意,三年才更换一次办公室。客单价又很高,租赁佣金的小单为三四万,大单几十万甚至上百万,如此高的佣金对于月薪只有3,000-5,000元的经纪人而言,他有足够大的动力飞单,所以经纪行业也是一个需要重度管理的行业。同时,交易链条长,从行政专员到行政主管,再到老板拍板,两到三个月都属于正常周期。简言之,在客源端互联网很难介入。

一方面是写字楼租赁市场整体的不景气;另一方面是写字楼经纪生态的高度分散。如何有效的凝聚经纪渠道便显得尤为重要了。并且,不仅今年的写字楼市场低迷,我们判断未来几年会持续低迷。穿好内衣,请注意防寒。

 

(作者系高和资本高级副总裁李慧忠博士)

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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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