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21
2018

李慧忠:为什么此时应该重手布局公寓市场?

经济增速的起落本身有其较为普遍的规律,并没有太多的“中国特色”。中美作为全球最大的两个经济体,美国经济的起落对中国的借鉴意义更值得我们玩味。

美国经济实质性腾飞的历史周期集中在1870年到1970年。背后相应的核心推动力包含三个方面:其一是原先居民消费水平较低,随着电灯、汽车、轮船等衣食住行领域的一系列技术突破,居民消费水平极大的提升,最终在消费端有力的推动了经济腾飞;其二、1929年的大股灾以及衍生的大萧条,罗斯福新政通过财政赤字的方式短期内加大了国内投资,降低失业率;其三、第二次世界大战实质性的结束了美国经济的长期萧条,全球战场对物资的需求极大拉动了美国经济的增长,也夯实了美元在全球的霸主地位。

经济学常识告诉我们,经济增长的三驾马车就是消费、投资和净出口。同样的逻辑我们再反观中国过去三十年经济快速增长的画布。互联网等新技术的应用带来了前所未有的消费升级,从汽车到白色家电,过去几十年中国老百姓享受到了方方面面的物质丰盈;以房地产投资为驱动引擎的城镇化建设,在忍受高房价的同时,人均居住面积从3.6平米提高到了40.8平米;再加上中国加入WTO之后的全球化市场红利效应,极大拓宽了中国外贸边界。

而当前我们在应对怎样的内外部环境?中美贸易战实质性打击了中国的出口,说好的“两败俱伤”并没有发生;资管新规又将各路资金装入笼子里,原有的银行资金期限错报、信托资金明股实债、私募资金多层嵌套等将受到极大限制。地产业内的资金成本陡然上升,甚至连北京三环内的写字楼都不容易拿到银行贷款。

在这样的大背景下,消费短期之内相对稳定,见效更快的就是重启新一轮的城镇化建设引擎。房地产作为保增长的利器,同时也是政府保民生的打压对象。在这种纠结和撕裂中,十几年不断消耗和挤压了所有可用的腾挪空间之后,终于在租赁住房领域实现了经济稳增长以及政治正确的共振。

所以基于我们对行业的观察做出以下预判和应对:

其一、租赁住房产业将迎来爆发式的增长,这种增长空间的巨大远超过业内普遍的预判。但核心参与方主要是国企以及政府平台,而非民营机构。政府对经济的控制力下一步非但不会松手,反而会加重。

其二、政府对该产业的支持将会有实质性的让利和政策创新。市场经济过去几十年实质性的激活了民间活力,但同时一定程度上也撕裂了社会各阶段。所以,租赁住房产业可能是新一届政府对社会矛盾加深的一剂解毒药,或多或少有一些公共品的色彩,但也不是随地撒钱。中央与地方的事权和财权一直处在博弈的两端。中央政府指方向,地方政府具体落实。各个地方政府的心态也各不相同。上海市政府过去两年以明显低于市场化价格的楼面地价连续出让了多宗租赁住房产业用地,摘牌方也清一色都为本地国企。超低的土地成本为下一步的REITs金融创新提前预留了空间。不妨我们大胆预判,2018年年底或者2019年上半年中国政府将推出标准版REITs,而非现状的类REITs。届时,它的受益方一定是重资产模式,而非二房东轻资产模式,更不是分散式公寓模式;首批机构也是名单准入式的国企;

其三、市场化机构在这场大潮盛宴中将有哪些机会?提供掘金的“铲子”,简言之,就是服务好国企主力军。国企运营能力需要强化,我们就提前布局和投资头部轻资产运营公司;国企拿地和建设资金需要敲定杠杆,我们就提供高性价比的夹层资金;国企退出通道需要嫁接,我们就提供资产证券化服务。

鉴于租赁住房领域将处于这样的大风口,我们将持续观察并进行深度思考,并与您及时分享我们的思考轨迹。本文作为我们公寓系列文章的开篇。

(作者系高和资本高级副总裁李慧忠博士,本文仅代表个人观点。如需转载请联系lihuizhong@gohighfund.com)

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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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