十一长假期间原本想在家里安静的睡睡懒觉、看看书，尤其是华高莱斯新一期的《技术要点》以及好几位朋友推荐的《美国大城市的生与死》。但因为两个冰雪聪明、调皮捣蛋的女儿再加上一个4岁的小侄子，三个孩子彻底把家里搞成了游乐场。于是就想出来找一个相对安静的地方避避难。

 一个有趣的问题出来了：除了家和办公室，你的第三空间到底在哪里？相对熟悉（标准化程度高，随处可见，无陌生感）、相对安静（无小孩儿的嘈杂）、客单价相对低（普遍可承担的消费水平）、相对便捷（交通便捷，毗邻核心区）。我在北京顺义住，想来想去还是家附近的星巴克比较适合。上面是一个典型的中青年一代消费思考轨迹。这类人的偏好一定程度上能代表当下以及未来的消费趋势。

好的商业能承接未来人群的消费偏好，好的办公能承接未来产业的演变趋势。一言以蔽之，即有消费力的人群和有生命力的产业。这就是我理解的北京商办大宗并购的底层逻辑，很朴实的逻辑。如果再进一步追问，好的商业有哪些特征？好的办公有哪些特征？

我们先从写字楼市场说起。高校环绕的中关村能否孕育出MIT作为起搏器的肯德尔广场？亦庄会不会成为第二个望京？监管机构支撑的金融街是否还有租金大幅增长的张力？CBD的租金是否已经见了天花板？这些都是北京写字楼市场范围内值得思考的问题。但最值得我们关注的是这个市场不断演变背后的底层逻辑是什么？是有生命力的产业。

思维最活跃、最聪明的人在哪里聚集，人类的智慧就在哪里聚集；人类的智慧在哪里聚集，人类的财富就会在哪里聚集。按照加州大学詹姆士瑞奇博士的研究成果，一个地区如果居民平均教育年限增加1年，该地区居民的经济总产值可增加2.8%。波士顿作为美国高校最密集的地区之一，25岁以上的人口中拥有本科学历的占比高达44.3%，在全美大城市中排名第四。在众多高校中，MIT孕育的肯德尔广场无疑是舞台上的明星。在肯德尔广场方圆一公里范围内，集结了超过百家大大小小的生物科技公司，包含全球生物技术产业巨头Biogen、世界第三大生物科技公司Genzyme、人类基因工程的领军机构怀特黑德等，也吸引了微软、谷歌、亚马逊等科技巨头。这里被称为“全球最具创新的一平方公里”。

具体是什么样的基因孕育了肯德尔广场？首先是反复强调的MIT，MIT本地关联企业超过一千家，销售额达到530亿美元。以电子信息行业为例，MIT校友在肯德尔广场就创办了成千家企业，占据波士顿全行业的60%；其次是廉价的孵化空间和众多风投机构。2013年该区域通过规划条例，要求开发商为创业者提供不少于10%的廉租办公空间，如果愿意预留20%的廉租办公空间，可获得扩张10%建筑面积的奖励。同时，这些空间必须低租金、租约灵活并设有Wi-Fi等配套服务。有了空间，还需要有风投资金，该区域有超过40家专业高技术风险投资公司，上百位VC天使投资人；最后，需要有便于交流和思想碰撞的空间“酶”，激活灵感的酒吧街和各类共享办公室等。

同样，我们再反观中关村，这个中国顶级高校最密集的区域，给人的形象是什么呢？大量已散售的写字楼，管理品质极差；各类外卖小哥的摩托车不断穿梭其中；除了欧美汇附近之外，极少的商业供应，更别说有品质的商业运营空间了；以及已经没落的各大电子卖场。即便如此，按照DTZ的数据，2017年中关村的写字楼租金平均增长了15.49%，在北京各商圈位列第一。

这就是写字楼投资的底层逻辑，纵观古往今来，各个大城市以及大商圈的兴衰，依靠贸易港崛起的泉州、依托“磕头机磕出来”的大庆已风光不在。但高校聚集或者年轻人聚集的商圈，永远值得我们期待，典型的案例就是深圳华强北。从上个世纪八九十年代的全球最大电子消费品市场，到本世纪初世界瞩目的山寨中心，到今天的深圳创客好莱坞。正如美国SPARK创始人扎卡利博士所言，“你能在不超过一公里的范围内找到实现这个想法任何想要的原材料，并且在不到一周的时间里实现产品原型，到小批量生产的全过程”。

所以，一座城市可能会因为一栋城市更新的写字楼广场而荣耀。因为，那里聚集了这座城市中思维最活跃的生命。北京当下最大的尴尬是：政府想到了“腾笼换鸟”，“笼子”是腾了，但不知道换什么鸟？

其次，我们再说说“有消费力的人群”以及背后的好商业。商业的量化运营指标一般包含“人流量”、“提袋率”和“客单价”三个指标。

好的商业首先需要有足够的人流量。按照国际著名城市规划大师扬•盖尔的说法“只要有人存在，无论是在建筑物内，在居住小区，在城市中心，还是在娱乐场所，人及其活动总是吸引着另一些人。”即“人往人处走。”当下好的商业，尤其是核心区城市更新类商业，核心要点是将“车的熙攘转化为人的熙攘”。但如何吸引人？答案在于多功能性，主要功能吸引最大部分人流，次要功能保证不同时段引来不同人流，让不同的人流使用相同的空间。以美国的卡内基大厅为例，它主要是一个音乐中心，主要功能保证了晚上的人流量。但因为喜欢艺术的人较多并且与此聚集，并且这些人群的消费力与音乐厅里人群的消费力类似，陆续在附近聚集了小型喜剧、舞蹈工作室、酒吧、咖啡屋等，陆续形成了一种以生活方式为主线的生态系统。

好的商业需要具备“街景”打造的能力，尤其是让行人容易拐弯的街道。与西方人相比，中国人是院落民族，更倾向于向内的院落生活。但随着蛋白质大量的摄入，尤其是看着美剧长大的新一代，大家已经习惯于外出“下馆子”。在“院落生活”转向到“街区生活”的大背景下，如何街景重构？如何将街道更新提升为人群熙攘的空间？使得一切空间兼可停留，一切停留兼可交往，一切交往兼有收益。以北京后海为例，更多的餐饮、酒吧，越来越向水系、屋顶延伸。这些本质上都是在打造街景。

最后我们回到北京商办资产大宗并购的问题，它的底层逻辑到底是什么？即有生命力的产业和有消费力的人群，而这背后的重要推动原力便是科技的不断革新。这个行业之所以有魅力，也在于对城市发展轨迹和产业变迁的观察和洞见。

作者系高和资本高级副总裁李慧忠博士，2018年10月4日于北京。本文仅代表个人观点。如需转载请联系lihuizhong@gohighfund.com