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2018

李慧忠:北京商办资产大宗并购的底层逻辑是什么?


          十一长假期间原本想在家里安静的睡睡懒觉、看看书,尤其是华高莱斯新一期的《技术要点》以及好几位朋友推荐的《美国大城市的生与死》。但因为两个冰雪聪明、调皮捣蛋的女儿再加上一个4岁的小侄子,三个孩子彻底把家里搞成了游乐场。于是就想出来找一个相对安静的地方避避难。

 一个有趣的问题出来了:除了家和办公室,你的第三空间到底在哪里?相对熟悉(标准化程度高,随处可见,无陌生感)、相对安静(无小孩儿的嘈杂)、客单价相对低(普遍可承担的消费水平)、相对便捷(交通便捷,毗邻核心区)。我在北京顺义住,想来想去还是家附近的星巴克比较适合。上面是一个典型的中青年一代消费思考轨迹。这类人的偏好一定程度上能代表当下以及未来的消费趋势。

好的商业能承接未来人群的消费偏好,好的办公能承接未来产业的演变趋势。一言以蔽之,即有消费力的人群和有生命力的产业。这就是我理解的北京商办大宗并购的底层逻辑,很朴实的逻辑。如果再进一步追问,好的商业有哪些特征?好的办公有哪些特征?

我们先从写字楼市场说起。高校环绕的中关村能否孕育出MIT作为起搏器的肯德尔广场?亦庄会不会成为第二个望京?监管机构支撑的金融街是否还有租金大幅增长的张力?CBD的租金是否已经见了天花板?这些都是北京写字楼市场范围内值得思考的问题。但最值得我们关注的是这个市场不断演变背后的底层逻辑是什么?是有生命力的产业。

思维最活跃、最聪明的人在哪里聚集,人类的智慧就在哪里聚集;人类的智慧在哪里聚集,人类的财富就会在哪里聚集。按照加州大学詹姆士瑞奇博士的研究成果,一个地区如果居民平均教育年限增加1年,该地区居民的经济总产值可增加2.8%。波士顿作为美国高校最密集的地区之一,25岁以上的人口中拥有本科学历的占比高达44.3%,在全美大城市中排名第四。在众多高校中,MIT孕育的肯德尔广场无疑是舞台上的明星。在肯德尔广场方圆一公里范围内,集结了超过百家大大小小的生物科技公司,包含全球生物技术产业巨头Biogen、世界第三大生物科技公司Genzyme、人类基因工程的领军机构怀特黑德等,也吸引了微软、谷歌、亚马逊等科技巨头。这里被称为“全球最具创新的一平方公里”。

具体是什么样的基因孕育了肯德尔广场?首先是反复强调的MIT,MIT本地关联企业超过一千家,销售额达到530亿美元。以电子信息行业为例,MIT校友在肯德尔广场就创办了成千家企业,占据波士顿全行业的60%;其次是廉价的孵化空间和众多风投机构。2013年该区域通过规划条例,要求开发商为创业者提供不少于10%的廉租办公空间,如果愿意预留20%的廉租办公空间,可获得扩张10%建筑面积的奖励。同时,这些空间必须低租金、租约灵活并设有Wi-Fi等配套服务。有了空间,还需要有风投资金,该区域有超过40家专业高技术风险投资公司,上百位VC天使投资人;最后,需要有便于交流和思想碰撞的空间“酶”,激活灵感的酒吧街和各类共享办公室等。

同样,我们再反观中关村,这个中国顶级高校最密集的区域,给人的形象是什么呢?大量已散售的写字楼,管理品质极差;各类外卖小哥的摩托车不断穿梭其中;除了欧美汇附近之外,极少的商业供应,更别说有品质的商业运营空间了;以及已经没落的各大电子卖场。即便如此,按照DTZ的数据,2017年中关村的写字楼租金平均增长了15.49%,在北京各商圈位列第一。

这就是写字楼投资的底层逻辑,纵观古往今来,各个大城市以及大商圈的兴衰,依靠贸易港崛起的泉州、依托“磕头机磕出来”的大庆已风光不在。但高校聚集或者年轻人聚集的商圈,永远值得我们期待,典型的案例就是深圳华强北。从上个世纪八九十年代的全球最大电子消费品市场,到本世纪初世界瞩目的山寨中心,到今天的深圳创客好莱坞。正如美国SPARK创始人扎卡利博士所言,“你能在不超过一公里的范围内找到实现这个想法任何想要的原材料,并且在不到一周的时间里实现产品原型,到小批量生产的全过程”。

所以,一座城市可能会因为一栋城市更新的写字楼广场而荣耀。因为,那里聚集了这座城市中思维最活跃的生命。北京当下最大的尴尬是:政府想到了“腾笼换鸟”,“笼子”是腾了,但不知道换什么鸟?

其次,我们再说说“有消费力的人群”以及背后的好商业。商业的量化运营指标一般包含“人流量”、“提袋率”和“客单价”三个指标。

好的商业首先需要有足够的人流量。按照国际著名城市规划大师扬•盖尔的说法“只要有人存在,无论是在建筑物内,在居住小区,在城市中心,还是在娱乐场所,人及其活动总是吸引着另一些人。”即“人往人处走。”当下好的商业,尤其是核心区城市更新类商业,核心要点是将“车的熙攘转化为人的熙攘”。但如何吸引人?答案在于多功能性,主要功能吸引最大部分人流,次要功能保证不同时段引来不同人流,让不同的人流使用相同的空间。以美国的卡内基大厅为例,它主要是一个音乐中心,主要功能保证了晚上的人流量。但因为喜欢艺术的人较多并且与此聚集,并且这些人群的消费力与音乐厅里人群的消费力类似,陆续在附近聚集了小型喜剧、舞蹈工作室、酒吧、咖啡屋等,陆续形成了一种以生活方式为主线的生态系统。

好的商业需要具备“街景”打造的能力,尤其是让行人容易拐弯的街道。与西方人相比,中国人是院落民族,更倾向于向内的院落生活。但随着蛋白质大量的摄入,尤其是看着美剧长大的新一代,大家已经习惯于外出“下馆子”。在“院落生活”转向到“街区生活”的大背景下,如何街景重构?如何将街道更新提升为人群熙攘的空间?使得一切空间兼可停留,一切停留兼可交往,一切交往兼有收益。以北京后海为例,更多的餐饮、酒吧,越来越向水系、屋顶延伸。这些本质上都是在打造街景。

最后我们回到北京商办资产大宗并购的问题,它的底层逻辑到底是什么?即有生命力的产业和有消费力的人群,而这背后的重要推动原力便是科技的不断革新。这个行业之所以有魅力,也在于对城市发展轨迹和产业变迁的观察和洞见。

作者系高和资本高级副总裁李慧忠博士,2018年10月4日于北京。本文仅代表个人观点。如需转载请联系lihuizhong@gohighfund.com

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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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