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2017

第18篇:地产基金份额化时代已来临

 

好久没有写随笔了,总能找到各种琐事理由说服自己偷懒。其实,写豆腐块文章的过程也是自我思考的过程,更是一个自嗨的过程。最近一两年我一直有一种强烈的预感,过去几年“互联网”击穿各个细分市场,打车、送餐、美甲等;不久的将来,“有限合伙”会如法炮制,甚至更甚。从低频不断向高频演化,从大宗交易向小宗交易。正好是逆向清洗。

我时常会不能自已的去假象,尤其是在跑步的时候,深深的陶醉其中。这是时代给我们这一代地产金融从业者的机会。如果这事件我们能做成,牛办能做成,我们也许真正能改变商办行业的生态,甚至是民间资本财富分配的格局。

万科永丰地块其实并不是什么新闻了,但它透漏出一个强烈的信号:不仅是今天,甚至很长一段时间之内,北京推出的很多地块住宅也不能直接散售了,更别说商业地块了。这意味着什么呢?传统炒房子的玩家,在极其有限的不动产供应格局下,彻底堵死了资金出口。无论是购房人亦或是开发商,都将不得不面临新的课题。

以前万科之类的房企很少有基金化思维逻辑,当我第一次看到万科永丰地块的基金份额化方案时,一方面确实佩服这样一个大机构,能如此敏锐的捕捉市场方向;另一方面,又觉得这个方案着实比较粗糙,很多关键问题没有想清楚。

其实这方面高和很早之前就开始思考并实践了。2012年苏总安排我牵头负责万通中心D座的信托产品去化,简单来说就是把CBD万通中心D座通过金融产品份额化销售。当时商办散售市场一片火热,但苏总一直很有忧患意识,判断散售不长久。基于高和原有的销售网络以及万通这款稍微偏权益类的产品,我们试了一把,有销售业绩,但业绩寥寥,不理想。原因主要有以下几点:其一、当时的无风险收益率太高,信托刚兑的产品年化大概是10%,这款产品的优势相对不明显;其二、销售员的营销沟通成本大,销售团队需要从GP、LP学起,有容易钱挣,就不想挣难的钱;其三、购房人更认可房本,房本在手、一切无忧。

但市场在极速变化中不断演化,信托刚兑打破、限购、钱毛了、对不动产的强烈偏好、稳定租约等。这一切都在教育着市场,教育着投资人。2016年我们又做了高和萃单套资产私募REITs,这也是有公开信息的国内第一单单套资产私募REITs。与上次不同的是,这次苏总要求除了设计产品,还必须自己卖出去。于是我们选择了北京东三环高和萃的一套带租约写字楼,总价两千多万,按照100万起投进行份额化。因为没有外部销售团队,所以产品理解没啥问题;同时,这次是通过圈层来卖,在一个微信群中从产品方案发出到完成认购,很短的时间即完成。当然,这背后又是长期信任关系的沉淀。

但是这种方案如果放在住宅市场中,现阶段还是面临一些挑战:

第一,也是最大的不确定性,这种方案一旦跑通,不仅政府限制炒房的诉求没有实现,甚至限购也被绕过去了。所以,如果政府穿透各层限制转让的话,那就玩不转了。毕竟住宅与民生息息相关。商办物业相对好很多;

第二,基金份额的去化压力和溢价想象空间。其实销售压力不是核心问题。如果这种结构设计合理,销售团队应该还好。只要有销售人员赚钱,营销精力自然会倾斜。我们也无须太过担心购房人对产品设计的认知门槛。关于份额的溢价能力,金融产品设计的优劣,很重要的一个参照指标是场景植入,如果您是潜在购房人,什么样的交易结构,您自己愿意买,这事就相对合理了。如果我们在产品底层设计时真实的将房本植入到SPV中,并真实的权益份额化。再加上大B一定的信任背书,以及期间成本的清晰列示。这事感觉就有戏。

第三,关于流动性,其实这也不是核心问题。只要购买基金份额的人足够多,自然也能孕育出市场化的二级流通市场以及背后的做市商机制。

 

每个时代都有自己的机会。面对当下各类调控政策,我甚至内心窃喜。越艰难的市场环境,越具有筛选性和识别性。牛办最终能进化到什么样我们不知道,但我们能清晰的感知到它成长的方向。

 

 

 

(作者系高和资本高级副总裁李慧忠博士)

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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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