作为一位从内蒙古呼和浩特来北京打拼的众多北漂之一，最近为了孩子上好一点的小学计划买一套北京学区房，看房的经历改变了我很多原先固有的偏见。

 

1、关于房价泡沫说，以北京育翔小学的学区房为例，在过去半年的时间里核心区学区房房价上涨了40%以上。你说房价里有泡沫吗？用脚趾头想也知道是有泡沫的。但你说他会降吗？难。逻辑很简单，供应量太少了。我本硕博都学的经济金融，传统的经济学常识告诉我们，有涨就有跌，但现实中很多情况理论和实际是脱节的，或者说这个周期太长了。

 

2、关于专家建议，我身边很多朋友都是地产领域的专家。昨晚苏总还反问我，说现在是买房的好时机吗？老大言下之意，再等等。他认为明年三月份会是房价的底部，背后的核心逻辑是明年上半年包含银行在内的资金面会非常紧张。我自己从2010年以来，一直从事京沪写字楼大宗并购工作，直接参与完成的项目交易额超过两百多亿。同时，从2008年开始也陆续在上海证券报等媒体写财经专栏文章。身边一些朋友买房前也会问一下慧忠的意见。如果是关系一般的朋友，我给出的建议都是趋于保守，因为所有保守的建议都没有风险，十次判断错了九次，啥事没有，房价涨了是自己的犹豫；关系近的朋友，我一直的建议是，尤其是首套房的朋友，只要能达到自己能力承受范围，就果断出手。

 

具体到自己身上，自己一直也是这样做的。但这次看学区房，没想到房价上涨的如此惨烈，同一个小区2015年1月我同事买房时的房价为7万/平米，今年12月份就涨到了14万/平米。上周六去看了一套，周日再去看就成交了。我相信这个总房价的量级，对每一个家庭而言都不是一笔小的支出。但就是因为供应量太小，给你决策的窗口期很短。

 

3、关于资产负债表，我老爹是一位语文老师，相对保守，一听说我要贷这么多房贷，担心了好几个晚上睡不着觉。老爹老娘是我最亲近的人，他们的建议无疑是最中肯的。但我理性上判断，作为北漂一族，我们需要想办法放大自己的资产负债表。现在资产比人更值钱，也更能赚钱。昨晚我老婆还唠叨，家里现在的月收入下一步还月供都有压力，咱们是不是再考虑一下。我说，咱们再想想没问题，但时间不要拖太长。

 

4、关于买房区域的选择，前段时间为了买一套学区房，我把顺义的房子也卖了。在一买一卖的过程中，我也更真切的体会到，即便在同一个城市，更别说不同城市了，西城区的房子和顺义区的房子，流动性千差万别。我一位同事开玩笑说，你这就是卖了一只羊，想买一头牛的事儿。这个比喻确实很贴切。当时卖顺义房子的时候，其实也不太容易，周末和下班之后经常给中介带的买家开门，确实也挺让人烦。但这个过程很难避免。

 

5、关于中介方的选择，买学区房需要特别关注的信息无非几点：小孩上学指标是否被占用；上一家的户口是否能干干净净的迁走；户型是否满意；税负成本是否太高；首付款和月供是否能承担。

 

奉劝中介朋友们一句，在介绍时千万别撒谎。所有的谎言在后续深入沟通之后都会暴露出来。而买房人对中介的信任经不起考验，一次打破，就很难再建立起来。

 

6、关于理财方向，我自己一直都坚信优质底层资产的逻辑。

 

从十几年起上大学时，因为读的就是金融专业，所以很早就开始炒股，但基本上从来就没有挣过钱。前段时间心血来潮，认为首开股份是北京的大地主呀，今年销售额也不错，于是乎把股票账户的所有股票割肉抛售，单只重仓持有首开，结果一样跌得稀里哗啦，在股市里优质资产的逻辑不太成立。唉！算了，股票不是我的菜，我是庄家的菜。从此不再倒腾股票，如果有一天能回本，我就赶紧抛售；如果不能，就传给下一代吧。

 

关于信托，2012年好一点的信托收益基本在12%左右，现在跌到了7-8%。而且，好项目都被信托内部的人买走了，能流到市场中的好产品少之又少。

 

关于基金，我自己金融资金中大部分都投到了高和自己的私募REITs上。一方面我本身就负责设计高和的金融产品，各个环节都非常熟悉；另外一方面，它的底层资产都是北京三环附近带租约的优质现房写字楼，底层资产足够好。退一万步讲，即便市场发生大的波动，最差还能得一套写字间，安全性高。

 

7、关于未来的方向，无疑是消费升级。什么是消费升级的风口呢？房子+教育+医疗。任何一项都已经足够性感了，如果能两两组合或者三者兼备，那一定是性感爆棚。以学区房为例，宝贝女儿李墨是我的心头肉。只要对孩子有利，而且还是教育问题，绝对是愿意下血本的。这是一个很钢的刚需。

 

同时，哪个区的学区房更值得关注也是一个很有趣的话题。海淀区中众多小学之间的教学水平相差比较大，有超牛的中关村1-3小，也有很一般的小学；西城区的小学教学质量相对平均，即便较差的小学也不会差到哪里去；也有人偏好东城区的学区房，背后的逻辑是东西城合并是未来的趋势，中学升学主要是区内大排名，所以房子的性价比更高。所以，不同区之间也各有优势。

 

好了，下次再唠嗑，周末准备再去看几套学区房。

 

 

（作者系高和资本资深金融产品经理、副总裁李慧忠博士）

 

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