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十二
29
2016

北京学区房看房记

 
作为一位从内蒙古呼和浩特来北京打拼的众多北漂之一,最近为了孩子上好一点的小学计划买一套北京学区房,看房的经历改变了我很多原先固有的偏见。
 
1、关于房价泡沫说,以北京育翔小学的学区房为例,在过去半年的时间里核心区学区房房价上涨了40%以上。你说房价里有泡沫吗?用脚趾头想也知道是有泡沫的。但你说他会降吗?难。逻辑很简单,供应量太少了。我本硕博都学的经济金融,传统的经济学常识告诉我们,有涨就有跌,但现实中很多情况理论和实际是脱节的,或者说这个周期太长了。
 
2、关于专家建议,我身边很多朋友都是地产领域的专家。昨晚苏总还反问我,说现在是买房的好时机吗?老大言下之意,再等等。他认为明年三月份会是房价的底部,背后的核心逻辑是明年上半年包含银行在内的资金面会非常紧张。我自己从2010年以来,一直从事京沪写字楼大宗并购工作,直接参与完成的项目交易额超过两百多亿。同时,从2008年开始也陆续在上海证券报等媒体写财经专栏文章。身边一些朋友买房前也会问一下慧忠的意见。如果是关系一般的朋友,我给出的建议都是趋于保守,因为所有保守的建议都没有风险,十次判断错了九次,啥事没有,房价涨了是自己的犹豫;关系近的朋友,我一直的建议是,尤其是首套房的朋友,只要能达到自己能力承受范围,就果断出手。
 
具体到自己身上,自己一直也是这样做的。但这次看学区房,没想到房价上涨的如此惨烈,同一个小区2015年1月我同事买房时的房价为7万/平米,今年12月份就涨到了14万/平米。上周六去看了一套,周日再去看就成交了。我相信这个总房价的量级,对每一个家庭而言都不是一笔小的支出。但就是因为供应量太小,给你决策的窗口期很短。
 
3、关于资产负债表,我老爹是一位语文老师,相对保守,一听说我要贷这么多房贷,担心了好几个晚上睡不着觉。老爹老娘是我最亲近的人,他们的建议无疑是最中肯的。但我理性上判断,作为北漂一族,我们需要想办法放大自己的资产负债表。现在资产比人更值钱,也更能赚钱。昨晚我老婆还唠叨,家里现在的月收入下一步还月供都有压力,咱们是不是再考虑一下。我说,咱们再想想没问题,但时间不要拖太长。
 
4、关于买房区域的选择,前段时间为了买一套学区房,我把顺义的房子也卖了。在一买一卖的过程中,我也更真切的体会到,即便在同一个城市,更别说不同城市了,西城区的房子和顺义区的房子,流动性千差万别。我一位同事开玩笑说,你这就是卖了一只羊,想买一头牛的事儿。这个比喻确实很贴切。当时卖顺义房子的时候,其实也不太容易,周末和下班之后经常给中介带的买家开门,确实也挺让人烦。但这个过程很难避免。
 
5、关于中介方的选择,买学区房需要特别关注的信息无非几点:小孩上学指标是否被占用;上一家的户口是否能干干净净的迁走;户型是否满意;税负成本是否太高;首付款和月供是否能承担。
 
奉劝中介朋友们一句,在介绍时千万别撒谎。所有的谎言在后续深入沟通之后都会暴露出来。而买房人对中介的信任经不起考验,一次打破,就很难再建立起来。
 
6、关于理财方向,我自己一直都坚信优质底层资产的逻辑。
 
从十几年起上大学时,因为读的就是金融专业,所以很早就开始炒股,但基本上从来就没有挣过钱。前段时间心血来潮,认为首开股份是北京的大地主呀,今年销售额也不错,于是乎把股票账户的所有股票割肉抛售,单只重仓持有首开,结果一样跌得稀里哗啦,在股市里优质资产的逻辑不太成立。唉!算了,股票不是我的菜,我是庄家的菜。从此不再倒腾股票,如果有一天能回本,我就赶紧抛售;如果不能,就传给下一代吧。
 
关于信托,2012年好一点的信托收益基本在12%左右,现在跌到了7-8%。而且,好项目都被信托内部的人买走了,能流到市场中的好产品少之又少。
 
关于基金,我自己金融资金中大部分都投到了高和自己的私募REITs上。一方面我本身就负责设计高和的金融产品,各个环节都非常熟悉;另外一方面,它的底层资产都是北京三环附近带租约的优质现房写字楼,底层资产足够好。退一万步讲,即便市场发生大的波动,最差还能得一套写字间,安全性高。
 
7、关于未来的方向,无疑是消费升级。什么是消费升级的风口呢?房子+教育+医疗。任何一项都已经足够性感了,如果能两两组合或者三者兼备,那一定是性感爆棚。以学区房为例,宝贝女儿李墨是我的心头肉。只要对孩子有利,而且还是教育问题,绝对是愿意下血本的。这是一个很钢的刚需。
 
同时,哪个区的学区房更值得关注也是一个很有趣的话题。海淀区中众多小学之间的教学水平相差比较大,有超牛的中关村1-3小,也有很一般的小学;西城区的小学教学质量相对平均,即便较差的小学也不会差到哪里去;也有人偏好东城区的学区房,背后的逻辑是东西城合并是未来的趋势,中学升学主要是区内大排名,所以房子的性价比更高。所以,不同区之间也各有优势。
 
好了,下次再唠嗑,周末准备再去看几套学区房。
 
 
(作者系高和资本资深金融产品经理、副总裁李慧忠博士)
 
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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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