私募REITs相当于从PC时代进入移动互联时代

每个时代都有属于自己的伟大的产品创新。如果我们以十年为一个时间切面，过去十年基于投资渠道的稀缺，闭着眼睛买房本就可以挣钱，或者说它根本就不是一个创新产品，更多是投资品稀缺时代的怪胎，我们暂且称之为“房本时代”。那么未来十年呢？普通老百姓需要什么样的投资品？谁可以挣脱惯性思维的枷锁，真正研发出满足普罗大众痛点的爆品，进而从“房本时代”跨入“基金份额时代”？如何研发？这些都是我们思考的问题。

《创新者的基因》这个本试图摸索一套可复制化的创新方法，发问、观察、交际以及实验。但真实的创新场景是这样的吗？我倒不这么认为，当我们试图把创新公式化时，它本身就已然不是创新了。任何一款产品都会遭遇其发展的极限性，并且会出现另外一款新的替代性产品。尤其是在两款产品更替的过程中，有些企业能跨越过去，从此一骑绝尘；有些企业则没落，甚至销声匿迹，过去越成功的企业越容易受惯性思维的束缚。

正如早年间的摩托罗拉，占据了模拟手机全行业70%的市场份额；之后诺亚基凭借数字手机颠覆了摩托罗拉，但诺基亚本身又因为没有从功能手机跨越到智能手机，而惨淡收场。最终苹果成为智能机时代的霸主；IBM曾经是大型机时代的王者，但随着PC时代的来临它并没有及时跟进，甚至拒绝使用更优质的386芯片。1984年IBM的盈利还高达65.8亿美元，而到了1990年就巨亏90亿美元，最终被联想蛇吞象式的收购；当然，也有成功跨越一个或者几个创新周期的企业。1984年之前英特尔是一家存储器领域的领军企业。但后期随着存储器产品创新的挤压，盈利能力大幅下降。CEO戈登摩尔被迫做出“远离存储器市场”的决定。之后英特尔转型开始探索个人电脑的微处理器，到了1992年成为世界上最大的微处理器公司。但故事并没有结束，现在英特尔主要的产品是PC芯片，而占智能手机移动芯片的市场份额不足1%。一个月前宣布大裁员，其发展前景依然堪忧；而苹果公司从iMac、iPod，再到iPhone，连续跨越了多个产品创新瓶颈。无独有偶，阿里从淘宝、天猫，再到支付宝、蚂蚁金服等，也是连续突破了多个创新型产品。这些企业未来会如何我们都不知道，但最起码现在还保持着领跑者的地位。

同样，我们看到房地产市场，尤其是商业地产市场。很多物业仍是以散售的模式退出，其缺点显而易见，散售型物业不仅资产管理难度大，而且资产升值空间有限。我们如何设计一款金融产品解决上面的痛点呢？粗略梳理，主要有以下几个关键问题：

第一、基础资产如何选择？理想情况还是应该选择北京或者上海核心区域的写字楼资产，而且是带品牌租客的现房写字楼。这些资产不仅有稳定的租金现金流，而且未来退出的流动性也足够好。

第二、关于产品的期限，设定为2年、3年、还是或者5年呢？我个人更偏向于短期产品。尤其对于100万量级的投资人而言，抗风险能力相对有限。在经济大势普遍悲观的当下，投资期限尽量短一些。

第三、关于测算模型的价格涨幅，核心区写字楼资产每年价格上涨0%、3%、5%或者10%哪一档更合适呢？个人建议尽量悲观一些。当前资产整体已经处于一个高位，3%相对更稳健。

第四、关于收益分配的频率，一般银行理财的年化派息收益率为4%左右。如果有一款不动产金融产品，每半年可以分配一次投资收益，平均每年可分配5%的回报，这样投资人的体验感会很好。

第五、关于退出的顺序，一般投资者很少介入具体的资产管理，完全由GP负责，所以GP需要有很好的职业操守。但仅有职业操守还是不够，如果GP自有资金可以作为B类，劣后于LP的分配顺序，这样就可以完全制衡GP的道德风险。

第六、关于税务筹划，专业的投资者都知道，如果物业房本的交易往往会有很大的税务漏损，尤其是土地增值税和契税。所以，我们需要先将资产装入SPV股权，此后所有的交易都是按照SPV股权的形式流转。

第七、关于资产管理，投资人只需要参与投钱和分钱两个环节即可。剩余出租、出售、物业管理等都由专业的资产管理公司负责。

第八、关于预期投资回报率，当前信托的年化收益率一般为7-8%，而且品牌信托公司的产品非常稀缺。如果有一款产品的综合年化收益率可以实现12%，那将是非常理想的产品了。

如果这款产品能真正研发出来，我相信它对不动产投资市场的冲击，一定是一款相当于从PC时代进入移动互联时代的爆品。