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2016

【财经专栏之4】100万私募REITs孩子的怀胎十月

几年前我们就开始探索商业地产资产证券化的创新路径。但创新说起来容易,真正落地时着实不易。我们团队每周有创新读书会;各种创新的案例推演;为了激发新的思路,开会时给大家买各种零食吃;甚至开会时老板坐在角落或者回避,避免影响年轻人的思路,等等。客观的说,到现在也一样,我们没有找到一套成熟的方法论。但在各种烧脑会的锤炼下,最近高和创新的一对双胞胎将正式落地。其一是国内第一单CMBS产品,它更多适用于交易所场景;其二是100万起投的私募REITs产品,它更多适用于互联网社群场景,这款金融产品也是由我来牵头设计的。

在整个商业逻辑的推演过程中,有几个点是非常有趣的:

其一、产品思维和地产思维的不同。

过去我们做房地产的惯性逻辑是先研究行业内的标杆企业,通过对比法找到解决路径。例如我们在给房子定价时,常规方法是最新成交的土地成本加建安成本,以及一定的利润空间。或者对比我们临近的其他楼盘的定价策略。

但在互联网企业的产品创新中,第一法则就是不要看其他同类产品,以免受到惯性思维的束缚。他们的操作指南是:第一、穷举这个细分市场中所有的痛点,然后进行排序,选出前五大痛点;第二、针对这五项痛点中的每一项,穷举所有的解决方案,然后对解决方案进行排序;第三、找出核心问题的核心解决方案,针对性的设计产品。

这是两种完全不同的思维范式。前者是一只眼睛盯着前方,另一只眼睛盯着竞争对手;后者是只关注产品,更容易实现从零到一的创新,当然,研发失败的可能性也更大。

其二、理性人假设的窘境。

实物房产和房地产金融产品的市场受欢迎程度各个阶段不同。过去多年,像谢国忠这样的大空头就不断提醒大家说房地产将面临泡沫破裂的风险。我理解其背后的逻辑之一是看租金回报率,住宅的租金回报率只有1-2%,而刚性兑付的房地产信托有10-12%的收益率。但实践证明投资房产的主要收益并不是租金,而是具有不确定性的溢价部分。因为存在明显的不确定性,理性人假设的困局便出现了。

如果我们以“理性指数”为横轴,“投资回报率”为纵轴,画一个坐标,图形的走势很像微笑曲线。开始的下降曲线我们暂且称之为“博傻阶段”,回报率与理性指数并不是正相关。但最终还是会回归正常。

其三、对心理需求的了解。

前天我们在高和投资派和中欧房地产同学会的微信群中做了一次问卷调研。下午五点到次日上午十点的时间段中,累计收回127份有效问卷。通过对结果的统计分析,会发现以下几点:

1、80%的人年龄分布为30-50岁,这个年龄段也是创造财富和拥有财富的黄金年龄。

2、家庭年收入在100-300万占据半壁江山。

3、大家对不动产和股票的投资偏好排在前两位。

4、保守型投资的人居多,不希望损失本金;也有一部分人追求稳定收益并愿意承担一定的风险。

5、偏好短期限产品,最好是1-2年的,投资长期限的产品有心理压力。

6、占比超过80%的人追求资产稳定增长。

7、预期收益要求8-12%的人占多数,大家对收益的预期明显下调了。

8、最好每年能有派息收益,就是没见能分点钱回来,3-5%就可以接受。

 

通过这几点不难看出,大家对实体经济的悲观。而且,今年一个非常明显的特征就是身边很多(不是一个两个)的高净值朋友坚定的把人民币资产换为美元资产。经济越不好,大家越有压力,越聚焦与京沪的核心资产以及外汇资产。

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李慧忠 李慧忠

高和资本资深金融产品经理/副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及交易架构搭建等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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