最近听到很多关于北京写字楼市场的负面消息：大量央企搬离北京前往白洋淀，产业空心化；北京市政府以及各个委办局2018年将迁往通州，500万平米的写字楼需求将从北京市区消失；北京的写字楼未来供应量巨大，包含CBD中服地块、丽泽片区等，CBD的租金已经横盘甚至是微降；北京资产价格已经处于高位，资产泡沫会不会破裂？国内宏观经济整体萧条，尤其是实体企业举步维艰，未来会有这么多的写字楼需求吗？甚至有人直接预言，北京的写字楼市场几年之内将彻底崩盘。

很多时候我们很容易被市场中的各种消息所干扰，其一、这背后有一个非常大的思维陷阱：当一则负面消息出现时，我们没有办法进行理性或者量化分析，而做出过度或者不足的直觉判断。此次听一位业内资深的并购专家聊到，在大宗并购交易中我们必须清晰的知道每个条款背后所代表的价格，即把所有谈判条款的进退都可量化。只有这样才能攻守自如，思考问题时也是一样；其二、这是一个“选丑的时代”，我们更多能做的不要选中最丑的，而不是“选美时代”。在宏观经济萧条、股市低迷、汇率跳水、住宅限购、P2P跑路等大的投资环境中，什么投资出口是安全呢？谁也不知道。但有一定我是坚信的，那就是京沪核心区域的核心资产，它代表安全水位。如果北京CBD的写字楼资产价格下跌30%，它所引发的必然是中国经济的系统性风险。在中国的首都的最核心区域的最优质资产下跌30%，其他资产呢？结论显而易见。

问题一：北京未来核心区域的写字楼市场供应量真的很大吗？

这是一个伪问题。根据我们研究团队的统计，2015年后传统板块及潜力板块（不包含门头沟、顺义等边缘板块）总供应量为537.8万平方米，其中供应量最大的两个区域是CBD及丽泽金融商务区，分别为119.5万平方米和136.4万平方米（非自用面积）。其余商务区仅有数十万的供应量，供应量最小的金融街仅有17.7万平方米。从时间趋势上看，各年的供应量基本平缓，供应量较大的丽泽区域主要供应出现在2017-2018年，CBD核心区的供应量则主要出现在2019年之后。纵观北京全部的供应量来看，核心区域的占比只有1%左右，大部分供应集中在边缘板块。而北京高峰时一年即可吸纳100万的写字楼供应量。

而且有几个很有趣的现象：

其一、目前CBD核心区的几宗地块都是由中信、安邦、中金、万通等各大金主持有。一方面这些机构都极其有钱并且极其理性，他们会自动的安排好建设时间以免集中入市，大部分地块的入市时间都已经往后延了；另一方面，有相当一部分面积是自用，甚至中信旗下的各个板块公司都已经预分配好了办公楼层和房间号。

其二、北京与上海对比。上海的写字楼总体供应量是北京的1.6倍。而且最为关键的是，上海因为轨道交通太过发达，并没有像北京一样只有CBD和金融街这两个核心商圈，而是在周边形成了大量的副中心商圈。正是因为这种聚集效应的驱使，使得北京的写字楼租金远高于上海。

其三、写字楼市场背后最核心的驱动因素是城市格局以及空间格局的变化。城市的本质是用最小的交通量换取最大的交换量。写字楼的物理空间简单而言就是一个商业交易效率的工厂，越聚集越有价值，所以它的成长性是按照幂次分布而不是线性分布。越聚集，交易频次和交易效率越高，而不是简简单单的供给与需求的关系。一个典型的案例就是小陆家嘴商圈。2012年高和收购中华企业大厦时，当时就思考南京西路与小陆家嘴这两个区域的租金成长性未来会如何演变？当时小陆家嘴的租金还相对不高，但是它有大量的供应，成长性足够好，而且相对聚集。过去几年的租金成长性明显优于南京西路，因为后者基本没有新增供应。

其四、金融街、丽泽、中关村以及CBD未来几年写字楼市场的江湖地位会有明显的分化。我们判断市场的变化绝不仅仅是看当前的供给与需求，这些更多是顾问公司几百页PPT惯性干的事情。做投资，我们更需要看到未来的市场格局。丽泽因为周边轨道配套的不给力、规划层次的缺陷，很多地块未开工，即便有些地块（如晋商大厦）已经建成，并没有形成有效的市场供应，这个区域的成长性还有待观察；中关村原本可以成为香港中环级别的全球化商圈，但是因为规划水平以及短视等原因，大量的物业散售了。前段时间与香港置地的一位大神级匠人撸串，他拍着大腿痛心疾首的说中关村规划的缺陷，痛斥当时的规划没有让他来操盘，那副嘴脸像极了天龙八部中四大恶人的扈三娘，像是丢了孩子一般。现在去中关村，街道的垃圾、停车的拥挤、百度外卖等各位送餐人员的乱窜等；而金融街呢？我此前在英蓝国际金融中心办公，租金已经涨到了28元/天/平米，金融街整体的平均租金也接近了20元。但我并不看好它，核心原因就是未来已经没有供应量了，没有成长性，甚至金融街开发商自己也已经放弃了西扩计划；反而望京和CBD是最值得期待的，不仅产业有大量的导入，而且有供应、有张力。

问题二：北京市政府迁往通州会导致大量空置吗？

首先我们应该思考北京现有核心商圈形成是否与北京市政府有直接的关系：金融街商圈是因为“一行三会”的入驻而形成，国家层面要建设国家级金融管理中心；泛CBD商圈是从临近第一使馆区的东三环区域开始发展，持续往第二、三使馆区发散，构成现在自国贸到燕莎泛CBD写字楼商圈；中关村商圈是因为传统顶级高校聚集区，自改革开放大量科研人员“下海”在中关村区域开办企业，逐渐形成高新科技为主写字楼商圈。不难发现，北京最核心的三大商圈的形成主要由两股力量推动而成，其一是市场的力量，这也是最核心的；其二是国家层面的力量导入。

具体到北京市政府主导的商圈，粗劣盘点也就是东方广场商圈了。其余都是因为国家资源的溢出效应而形成，而且这些都有其地理位置的特殊性和历史发展形成的不可替代性。即便里北京市政府最近的东二环商圈，也主要是以央企总部为主力用户，并没有与市政府有直接联系。

无独有偶，上海核心商圈形成的核心力量也是国家战略导向的结果。陆家嘴金融中心是国家级的金融创新示范中心；南京西路商圈是传统外国使馆区的聚集地。

问题三、央企外迁会引发北京产业的空心化吗？甚至会彻底掏空北京写字楼市场的根基吗？

很多人忧虑央企总部将全部迁出北京（战略性的除外），大部分将迁往白洋淀。其实，这则消息在2014年3月1日的新华网就有披露“北京城市布局将迎来大变革，央企总部最可能外迁”。此后也有传言迁往邯郸等。但静下心来思考，央企外迁战略就真的那么容易落地吗？

搬迁背后会涉及到：基础设施的建设，包含140公里高铁的建设、外迁征地、学校、医院以及配套住宅等硬件条件；还包含中央地方政策的跟进，人才编制、税收分配等软件条件；最最难的是人心的安抚，难道央企的员工包括管理层就那么愿意外迁吗？

所以我们不难得出以下几个判断：其一、真正开始外迁至少5-7年以后；其二、北京到外迁地的交通设施的进一步改善，将持续对沿线城市人才和其他资源产生虹吸效应，会促进北京经济的发展，该趋势一定强于央企外迁产生的资源分流趋势，形成对冲；其三、即便有部分央企总部迁到了河北，但其在北京一定保留相当数量的办公场所，用于保持与中央政府的沟通和其他国家资源对接。

在今天这样一个信息过剩的网络时代，我们需要站在更高纬度来观察这个市场。上面这些所谓的“负面”消息，笔者认为反倒是我们的机会。北京市政府搬迁至通州，500万平米的物业将流入市场。一旦这些资产打包在市场中拍卖，这才是真正的好东西。

同时，在未来的市场变化中，理性的投资策略依然有三条：聚焦核心区；聚焦核心区；聚焦核心区。

作者系高和资本资深金融产品经理、副总裁李慧忠博士

文章原题为：【财经专栏之5】北京的写字楼市场会崩盘吗？