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24
2016

当前保险资金应该投向哪里?

 

最近接触了一些保险公司的投资大咖们,这些人几乎每人手里都握有超过100亿元的可投资资金。其中一位朋友抱怨道,他今年背负的投资指标是500亿元,目前完成率不足一半。最让他挠头的是:一方面险资拿钱的资金成本越来越高,一般在4.5-5%的区间,甚至更高;另一方面,满足AAA级要求的产品收益率不断下滑,很多已经降到4%以下。保险资金等大体量资金到底应该投到哪里呢?

 

问题一:应该更相信主体信用还是基础资产?

 

我个人觉得应该分阶段来看。在刚性兑付未打破的时代,依仗主体信用确实是更简单的逻辑,变相也是一种懒人思维。只要是中字头的大机构,险资放债基本上不需要太多考虑。过去几年信托也是这么做的。我们暂且称之为1.0时代。

随着大量AA+/甚至是AAA级的公司债出现违约,大家不得不开始反思,难道这些大公司就真的安全吗?尤其是绿地云峰债事件出现之后。大家突然发现这么大的机构也可以耍流氓,这就让人心里不踏实了。我们暂且称之为2.0版本的时代,当下正处于这个时代。那理性的应对方法是什么呢?其一、融资短期化,更多做一年期的短期债,保证自己是排在其他债权人的债权到期之前;其二、避免做最大债权人,即控制对单一公司的融资规模,即便它看起来很美;其三、不断敲打团队,不要太迷信主体信用,要更关注底层的资产。但好主体信用的产品还是要投资的,要不然更没有投资出口了。

未来3.0时代是什么呢?我们相信一定是主动管理时代,眼睛紧紧盯着优质的底层资产,并且有能力把价值增值做好。那什么是好的底层资产呢?即一线城市或者1.5线城市有稳定现金流的带优质租约的核心资产。

 

问题二:险资如何培养主动管理能力?

 

我的建议是别自己折腾了,找专业的市场化机构合作。每家企业都有自己的基因,白富美就应该干白富美的事。几年前我在一家银行背景的投资机构工作了近两年,它的投资体量不亚于大多数保险公司。这家机构最早期也是尝试自己组建一个主动管理团队,当时重金从摩根斯坦利等一线投行挖了一批人过来,但效果并不理想。效果不好的原因不是说给这些市场化人的薪资少,也不是说市场化团队的人不敬业。而是企业基因的事,每一家企业的运行都有自己的惯性,这无所谓好与坏,存在即合理。

最终当时的大老板第一个想清楚这个问题。第一反应是收购一个现成的市场化团队,之后发行不行,转为与市场化团队合作,后面合作的效果甚佳。但是选什么样的市场化团队合作就非常关键了。如何判断?有一个非常重要的指标是必须有跟投机制。市场化团队不能只拿顾问的钱,而不承担风险,必须要求他们有较大体量的资金投进来,真正有风险参与。

 

问题三:如何以合适价格获得优质资产?

 

最近已经有一些保险机构将目光锁定在一线城市和1.5线城市的核心资产上,但依然面临很多问题。如何确定具体的城市布局?选择什么样的资产?如何有效控制收购价格?等。

首选,关于城市的选择,京沪物业的毛租金回报率约在4-5%,但流动性极好,尤其是写字楼整售市场;1.5线城市的毛租金回报率约在8%左右,但流动性很差。二者各有利弊。

其次,选择什么样的物业?从流动性排序来看,从高到低依次是住宅、写字楼、商铺、集中式商业、酒店。住宅限购,不必多言。紧随其后的写字楼和商街肯定是不错的选择。

再次,如何控制收购价格?这里面就有很多好玩的地方了。一方面一线城市写字楼资产价格高企,越来越逼近土地市场的红海格局,大量的资产涌入这个市场;另一方面是购物中心和酒店资产每况愈下,甚至出现租金现金流不能覆盖银行贷款成本的窘境。所以,一个很好的解决路径是“LP进入+退出时收购物业”的策略。一方面以LP的形式投入到地产并购基金中,LP本身有非常好的投资收益,把这部分投资收益折抵到最终的物业收购价格里,这样可以有效的降低物业的持有成本。此外,地产并购基金已经可以实现通过装修、改造、运营提升把大盒子商业或者酒店改造成为写字楼,通过业态调整实现高安全性的套利。

 

问题四:目前持有核心资产的上市公司PE值低,险资是否适合通过投资二级市场股票间接持有核心资产?

 

其实这是一个伪命题。很多人以为持有像SOHO中国、国贸、陆家嘴等拥有大量核心资产的上市公司的股票就变相低价持有这些资产了。从逻辑上这是完全成立的,但实操中并不是这样。

二级市场股价的波动很多情况下并不与底层资产价值正相关,它是多因子共同作用的结果。当然,有两种情况下是合适的:其一、股票持有份额足够大,甚至能影响公司的决策。股票市场和物业大宗交易市场本身就存在套利的机会,直接将物业销售就能快速确认利润;其二、直接私有化,例如新世界中国,旗下持有大量优质物业,老板实在觉得价值与价格背离太多,公司私有化之后这些资产才真正属于他个人了。

 

下一步保险资金会投到哪里是很多机构关注的一个话题。放眼望去,哪些出口可以沉淀足够多的资金并且是相对安全的呢?我个人还是坚定的看好京沪优质的写字楼资产。

 

 

(作者系高和资本资深金融产品经理、副总裁李慧忠博士)

如需转载请联系  lihuizhong@gohighfund.com

 

 

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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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