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27
2016

国内第一单“单套资产”权益类私募REITs诞生

 

红楼梦中有一句话值得玩味“攒金庆寿,不如撮土为香”。讲的是王熙凤过生日,贾母带着姑姑婆婆一起凑钱给她过生日,看似红火热闹,实则每位姑姑婆婆心里都有自己的小算盘。同时,这一天也是王夫人府中丫头金钏的祭日,宝玉骑着马远离烦扰的人群,捧着一把土祭奠她,形式虽然简单,但内心却是真诚的。

不妨我们再回看当前的住宅市场,到处弥漫着“做实业不如炒房”、“埋头工作不如炒房”、“限购?离婚也要炒房”等。这个场景着实热闹,但静下心来想想,房价就真的能一路上扬不回头吗?尤其是非核心区域的楼盘,前段时间一位朋友要买门头沟的一个楼盘,单价超过6万/平米,托了好几层关系才买到。这背后折射出两个尴尬的场景:其一、资产价格确实在快速上涨,即便住宅是消费品而非投资品,依然被民间资本追逐;其二、投资渠道的稀缺,大量的资金被动性的挤在单一出口中。

经济越下行,资金越没有信心、越不会投资实业,大家都聚在村口赌博。这种恶性循环的怪圈如何化解?很多业内人士看到的出口是“消费升级”,而消费升级的关键又在于“中产阶级”。

何为“中产阶级”?如果我们把人群简单分为四类:第一类为月光族;第二类为普通白领,每年可用于投资的资金在10万元左右;第三类中产阶级,每年的可投资资金在50-500万;第四类为超高净值人群。一个稳定的社会结构应该是哑铃型,普通白领和中产阶级占据多数;而中国当前发展的窘境是呈现哑铃型结构,月光族和超高净值人群膨胀。

如何让中产阶级壮大便成为一个重中之重的问题。这些人往往受过良好的教育,smart且勤奋。他们是商业社会的中流砥柱,但收入结构又是以职务性收入为主,财产性收入偏少。一边需要在职场上打拼,同时又或多或少赶上了资产价格快速上涨的波段。有晋升成为高净值人士的希望,但又好似小毛驴头前的那支胡萝卜。按照《经济学人》杂志的判断,中国有接近2亿人的中产阶级。这些人面临的一个很重要的问题是投资渠道稀缺。正因为他们受过良好的教育,有清晰的判断逻辑:不轻易被P2P忽悠;不相信当前住宅市场的博傻游戏,而且他们很多已经用满了购房资格;信托的收益率也已经从12%下降至7%;股票就更不敢投资了。那他们相信什么呢?相信好的底层资产,有良好过往退出业绩的基金管理人,最关键是投资门槛不要太高,能享受到像高净值人群才能接触到的优质金融产品。

基于这样的大背景,我们孕育出了【国内第一单“单套资产”权益类私募REITs】。这款产品从正式的小范围推出,到完成认购,一款权益类的产品仅仅用了3天时间即完成发行。底层资产就是北京东三环CBD地铁附近的带品牌租约的现房写字楼;期限是2+1年;预期收益率为12%。完成认购之后,我们复盘到底什么人购买了?大概有两类:第一、地产金融的业内人士,他们有清晰的价值判断能力;第二、中欧校友以及大学教授。这些人对高和有长期的了解和信任。

目前国内真正发行成功的权益类私募REITs只有两单:第一单是中信金石在2014年发行的中信启航专项资产管理计划,该产品是把中信证券的两栋写字楼进行了证券化。发行规模52.1亿元,劣后级投资门槛高达3,000万元。由于投资门槛太高,普通中产家庭很难参与其中,也就无法享受资产价值增长带来的高收益。此后,市场中也相继出现中信苏宁、海航浦发、招商天虹等专项资产管理计划。这些产品从结构上与私募REITs产品非常相似。但由于股东主体增信、劣后级关联方认购等安排,其本质上还是一款债项产品。而此次高和萃是国内第二单的权益类私募REITs产品,与中信启航的第一单相比,这一单大大降低了投资门槛,真正实现了“低门槛+优质资产”的权益类REITs梦。某种意义上,高和萃私募REITs是国内第一单真正低门槛的权益类私募REITs。

 

这款产品从最初的基础资产选择、模型测算、税务筹划以及最终的发行,全程走下来我们复盘,高和萃私募REITs产品之所以取得积极的市场回应,重要原因是它切中了市场的三大痛点:第一、低门槛,100万即可以投资北京东三环地铁附近的带品牌租约的现房写字楼,是中产阶级的理财利器;第二、真实的权益类产品,收益率远超房地产信托;第三、劣后级每年有5%的期间派息,优于银行理财产品。

此外,这一单也一定程度上满足了地产金融从业者一直以来追求的REITs梦:真正实现了让不动产动起来,让财富分配更公平。“单套资产”从规模上或许不大,但它打通了一条路,一条让中产投资者通往优质资产并且能分享核心资产溢价的路径,而且这个资产不是炒住宅,而是优质的商业地产。

 

 

 

(作者系高和资本资深金融产品经理、副总裁李慧忠博士)

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李慧忠 李慧忠

高和资本高级副总裁,现牵头负责高和资本的金融产品设计以及劣后级资金募集等。2010年作为创始团队成员加入高和资本至今,先后作为核心成员参与了2010年北京最大的商业地产并购案金澳国际;2012年以7.9亿元收购上海中华企业大厦;2014年作为核心成员完成了上海梦中心项目的投资,单项目投资额超过100亿元。2016年牵头创建高和牛办互联网资管平台。2016年牵头完成了第一单单套资产私募REITs产品从金融产品设计到发行的全流程。
硕士和博士都师从著名经济学家赵晓教授。

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