最近有好几位关系近的朋友问我，“目前我手里有100万的闲钱想投资，应该投资什么呢？”我想来想去，这个问题还真让我犯难了。作为一位仅有100万的投资者，设身处地的换位思考，我会有以下顾虑。

过去几年房地产信托大行其道时，而且也处于刚性兑付的时代，闭着眼睛买信托就可以了，每年有10%左右的年化收益，其实是非常舒服的。但现在不行了。其一、信托刚性兑付时代已经结束，很多信托出现了兑付风险，尤其是那些投资在三四线城市的房地产项目；其二、收益率下滑的太明显，此前房地产信托的平均收益率为10-12%，现在的收益率只有7-8%左右，基本上仅能与通胀跑平；其三、即便是这么低的收益率，品牌信托公司的产品也很难买到，因为供应太少了，100万的份额都被信托公司内部人买走了。

那投资一线城市郊区的公寓呢？我的一位白领朋友去年买了顺义南法信地铁站附近的炫立方公寓，50平米左右的LOFT，总价正好100万。但他的投资也面临很多困惑：其一、购买时是期房，交房时间晚，所以有段时间是没有租金收益的；其二、因为是商住公寓，即有办公也有居住，管理相对混乱，进而导致资产价值的上涨空间有限；其三、净租金回报率低。100万的总投资，实际出租的毛租金只有2500元/月，扣除物业费和供暖费，净租金回报率只有2.5%左右；其四、出租难度大，日常的资产管理繁琐，经常需要赶过去陪租客看房。如果委托给链家自如等品牌公司管理，被扒一层皮租金就更低了，而且每年还要一个月的免租期。

那投资二线城市的住宅如何呢？2016年4月份以来，49宗地块分布在14座城市，其中40幅位于二线城市。前4月二线城市土地出让金突破1100亿元，楼面均价同比暴涨180%。土地市场如此表现，房价可想而知。如果我投资二线城市的住宅会有如下几个顾虑：其一、租金回报率如何？二线城市的房价上涨预期，一定是有大量类似于我这样的中产阶级投资者进入，而且是非自用需求。如果仅仅是单边价格上涨，租金没有同步上涨的话，实际投资收益是不理想的；其二、因为不在同一座城市，日常管理资产就会很不便捷；其三、也是最大的顾虑，再转手的流动性差，往往会陷入有价无市的尴尬境地。

那投资股票呢？这个不多说了，说起来都是泪。去年我在四千多点入市，到现在为止本金损失一半。深度套牢，真的相信了那句老话：炒房成房东，炒股成股东，泡妞成老公。长期持有，准备传给下一代。

那投资一线城市的住宅呢？这个也不多说了。一方面限购，没有购房资格，为了投资离婚不值当；另一方面，100万支付首付都不够。

那投资P2P呢？从未投资过，也从未相信过。原因很简单，不符合常识。

那到底应该投资什么呢？说实话，我自己也没有想清楚。但我清晰的知道想要什么样的产品？有如下几个标准：

第一、基础资产要足够安全，最好是北京、上海核心区域的优质写字楼资产。不仅租金回报率高，而且容易出售。

第二、最好每年有5%左右的分红。类似于银行理财产品，每年有少量的分红。所以，一定是带租约的资产。而且，最好是品牌租客。

第三、要省心，由专业的资产管理机构负责日常的资产管理，出租、出售等。投资人只需投钱和分钱即可，不需要额外投入精力。

第四、投资回报率最好能超过10%，当然，12%就更理想了。重回信托高收益的时代。

第五、投资门槛要低，100万就可以参与。

从2010年开始从事地产并购基金以及金融产品设计工作，我一直有一个想法是能否设计出一款更接近国外标准版REITs，但更符合国内投资者习惯的产品，真正的让不动产动起来，让财富分配更公平。

国内投资者对不动产有着根深蒂固的偏好，因为我们是世界上最早的定住民族，详见中国著名历史学家翦伯赞先生撰写的《先秦史》。China这个词除了中国的意思之外，还有“瓷器”之意。先有了定住民族，才有可能有瓷器。所以，祖祖辈辈告诉我们不动产对中国人的重要性。过去很多年，我们不停的购买房本。

但是，购买房本不好的地方也显而易见。一方面，房产交易中税务漏损很严重，尤其是写字楼交易的土地增值税；另一方面，资产管理也很麻烦，到手的租金回报率不高。

所有金融产品的创新，一定是基于市场痛点的真正满足。如何既能实现最小化的税务漏损，又能有稳定的派息收益率，又能100%合规，又能安全、省心。

我们相信，投资房本的时代将渐行渐远，而投资房地产基金份额的时代已扑面而来。