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身体很诚实:2018北京商办大宗并购成交额暴涨80%

有人说2018年的宏观经济是过去十年中最差的一年,但很有可能是未来十年中最好的一年。也有人说中国房地产(其中住宅和商办资产是完全不同的两个品类)的高增长红利已然结束,风险正在快速累积,房产税的出台或许会成为压倒骆驼的最后一根稻草,甚至万科都喊出了“活下去”。

同样,我们也看到了这样一个镜头。随着M15王健同志的意外一跃,海航重回陈老板时代。一方面是政府对海航在过去几年高歌猛进的海外投资的各种秋后算账,另一方面是海航自身高杠杆下沉重的财务成本,再加上航空业自身的小寒冬。不难想象其财务压力有多大,甚至海航的P2P平台都频频出现延期兑付的情况,尤其是对内部员工。按常理而言,此时的海航应该是火烧眉毛、快速处理旗下的大宗不动产以回笼现金,并且秉承政治正确的原则快速回归航空主业。但当厚朴联手万科欣欣然给海航提交盖章版的收购意向函,试图低价收购北京国贸桥旁边的海航实业大厦时,被坐飞机都要打坐的陈老板断然拒绝。是的,海航缺钱,但好资产断然不打折。之后,我们看到了最终的结果是这样,TBC以27亿元的高价最终成功将建国路108号收入囊中,单平米成交价高达8万。

是的,2018年我们听到了太多的风险,尤其对于修xian之后的各种恐慌,各种黑天鹅和灰犀牛的预测,但北京大宗商办并购成交额却从过去两年500亿元的水平,快速跳升至900亿元,实实在在、结结实实的跳涨了80%。正如我们在微信朋友圈看到的镜头一样,2018年10月大家都在朋友圈缅怀金庸,追忆自己似水流年的在自习课上看武侠的往事,甚至有稍许懊恼为什么在成长过程中没遇到自己的风清扬和任盈盈。但印象笔记后台数据显示,该月收藏夹中排名第一的文章是《人生最重要的事:建立自己的商业模式》。

没错,罗胖确实说中了一点,这个时代不要在朋友圈里观天下,找机会翻翻他们的收藏夹!在今天这样一个快速发展的时代中,真正想着做事的人,尤其是那些通过教育阶梯和职场阶梯不断努力攀爬的这类人,哪有时间每天讲风险、讲情怀呀!我们清晰的知道经济不好,但同时也清晰的知道安全边界在哪里。如果北京核心区的资产都出现了大震荡,那很可能意味着是系统性风险。

按照DTZ以及我们在一线参与投标并购的不完全统计,2018年全北京成交了900亿元左右的资产,成交面积接近82万平米,合计成交了27宗。其中,写字楼成交了13宗,占比48%,成交面积为27.8万平米,面积占比34%;商业资产成交8宗,占比30%,成交面积为35万平米;公寓资产成交2宗,成交面积3.9万平米;酒店资产成交2宗,成交面积15万平米,其中酒店改写字楼有2宗。不难发现,写字楼资产依然是各路资本最为追逐的资产品类,尤其是体量在3-5万平米的独栋写字楼资产,流动性最佳。

从成交区位而言,北京四环之内的大宗交易为14宗,四环之外的为13宗。对于写字楼资产,依然是聚焦于产业带密集区;对于商业资产,依然是聚焦在人流密集区域。

从收购资产价格上来看,27宗标的成交均价为4.7万/平米。其中,写字楼资产的成交均价为3.9万/平米、商业为4万/平米,公寓资产以及酒店改办公的资产价格相对偏高。
从买家的角度而言,主要包含以下几类:

第一类是保险机构,如上海人寿16.7亿元收购了富豪酒店、中国人寿收购的海淀绿地中央广场5号楼以及安联保险收购的凯龙高科岭。这类资金的偏好往往对地段有极高的要求,或者有品牌大租客以及背后稳定的现金流。当然,如果能在楼顶再挂一个logo就最好不过了。但保险机构直接收购楼宇的问题也很明显:一者,卖家一听说是保险机构要买楼,很容易漫天涨价;二者,保险机构通常没有成建制的投后资管团队,为数不多的几位投资团队小伙伴,很容易做成项目经理;

第二类是商业银行,如浙商银行收购的朝阳门南小街257号净雅大酒店以及邮储银行收购的新光大中心双子座北塔。在这里由衷的为浙商银行点赞,这个楼我很早之前就去实地看过,长租约、丑结构暂且不论,收购价格是否合理也不说。但就团队的落地行和魄力而言,就值得点赞。因为我听过很多银行说能否帮我们买一栋总部楼,价格无上限,就是要地段好,最好是长安街两侧,能独立冠名。这种故事听多了就只能讪讪一笑。要求如此之高的无一落地,反而是改造类项目更接地气;

第三类是科技公司,如今日头条收购了望京方恒时代广场BCD座以及京东收购了翠宫饭店。这类自用型客户往往是不错的买家。尤其是京东之类的科技公司,他们喜欢大平层的办公环境,沟通效率高,酒店或者商场改办公最为适合;

第四类是境内地产基金,如高和资本收购的火神庙国际商业中心以及欧陆广场等。这类买家的特征往往是追求改造增值和运营增值。优势是复杂交易的落地能力以及投后资管能力较强;劣势是自有资金相对有限,所以往往会与保险、央企等大资本合作;

第五类是房地产企业,如万科印力收购翠微凯德Mall、当代置业收购海淀南路36号的爱华丽公寓以及华远收购北京世纪天乐等。房企收购大宗商办资产的述求各不相同。但有一点大家越来越有共识,如果看好资产证券化的大趋势,在政策红利来临之前,最需要做的就是储备优质资产;

第六类是外资基金,如TPG和华住收购的三元桥诺富特酒店、弘毅联合外资机构收购了合生国际大厦北楼。通常而言,外资过去主要活跃在上海做大宗并购,北京市场一直垂涎,但因为卖家少并且交易复杂而无法切入。但最近几单都是联合内资基金共同收购。

2018年已然过去,2019年的商办大宗并购市场会如何呢?我相应依然会很活跃,甚至会有更大的惊喜。中国经济本质上没有太多的所谓特色,成熟市场的经验告诉我们。核心城市资产最终都会由那些资金久期足够长的机构持有,长期而言中国亦会如此。如果我们对2019年以及未来的五年很悲观,那更应该出于避险的考虑布局核心资产。

如果用一句话来概括2018年的京沪商办大宗交易市场的画面,最贴切的表述是什么呢?是的,没错,就是你脑子里出现的那句话,“身体很诚实”。这就是投资寒冬中的小趋势。

 

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作者系高和资本高级副总裁李慧忠博士

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